民宿怎么做更有钱途?

民宿大约可以分为：城市民宿、乡村民宿、度假区民宿。城市民宿大多数是具有当地风貌的老房子改造而成，地段大多不错，却由于拿房问题，大多比较分散，管理是个问题。乡村民宿多为一二线核心城市近郊的村房改建，最早就是农家乐，如今是一批升级版，这其中又大致分两档：一档是近乎精品酒店的野奢客栈，一般需要有一定规模集中管理，房价大多不低;一档是加入标准化连锁管理的轻改郊野客栈，打的是城市居民近郊度假住宿的升级牌。度假区民宿就需要靠近景区，吃的是旅游饭，丽江、大理、莫干山等地的民宿就属于这种类型，可以提供游客不同于标准酒店的体验，具有当地风情的老板娘文化又会增加许多温情的部分，无疑更受文艺青年们的热爱。







民宿的收入大约由三块构成：客房住宿收入、餐饮娱乐收入、其他商品销售收入。前面提到的三类民宿其实是有共同的赢利点，就是租金差，拿房成本往往决定民宿的赢利水平，但这种二房东模式往往也是隐患所在，租差过大就容易引起大房东的违约冲动，对于与村民签约的民宿，由于法治环境原因，这样的风险就更大。这就需要检讨民宿的赢利到底是靠什么了。假如只是因为地段因素，或者简单因为住宿环境的改善，就能获得房价的大幅提升，赢利过于集中于房价销售，大房东违约动力就会很足，因为太容易替代。而如果你的赢利是来自于你的特殊能力，比如特定的客源渠道、独特的软性服务体验(比如餐饮口味、娱乐项目、品牌内容等)、额外的电商通路等，客房收入只占一个小比例，甚至是因为有其他的体验才可能产生的客房收入，这样的民宿是无可取代。作为一种非规模经营的业态，民宿的个性化很重要，单店的毛利水平必须保证，充足的客源和强客户粘度是必须考虑的因素。从经营的难易程度看，城市民宿要优于大城市周边的乡村民宿，而后者又要优于度假区民宿。这里没有特别的歧视，主要是获客的难易不同。本文作者陈方勇。